中国社科院报告建议:弱化甚至放弃房地产业经济支柱地位

地产锐观察2017-12-07 08:39

12月5日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心在京发布了《中国住房发展报告(2017-2018)》。

报告指出,当前房企融资凸显三个风险隐患。主要表现为:

一是房企融资市场信贷集中度过高,埋下融资集中度风险隐患。2017年三季度,在房企资本市场融资和信贷融资组合结构中,信贷占比超过90%。

解释下,所谓“信贷融资”,是间接融资的一种方式,是指企业为满足自身生产经营的需要,同金融机构(主要是银行)签定协议,借入一定数额的资金,并在约定的期限还本付息的融资方式。

“资本市场融资”,是直接融资,融资方式包括发行企业债券、发行信托产品、资产证券化、国内证券市场、产权交易市场、上市公司并购等。

房企融资市场信贷集中度过高埋下风险隐患,说白话一点,就是房企融资过于集中在商业银行,随着楼市持续低迷及融资渠道收紧,商业银行的房企不良贷款率可能还会走高。市场动态显示,一批以处理金融不良资产为特色的投资基金已经成立,并在快速发展壮大。

二是期限错配风险加速积累。2017年三季度期限错配引致的流动性缺口余额超过10万亿,约占同期住户购房贷款余额的48%。增额缺口超过近2.5万亿,约占同期按揭贷款增额的近71%。

期限错配,简单理解是指居民把短期贷款用作长期购买住房借贷。这种严重贷款期限错配,只要楼市有风吹草动,其风险会立即暴露出来。

三是按揭贷款飙涨导致偿付压力高企,孕育违约风险隐患。2004年按揭贷款余额不到2万亿,2013年不足10万亿,2017年一季度突破20万亿,三季度达到23万亿,在各项贷款中的比例达到20%。

按揭贷款如此迅猛地堆积至居民家庭中,必然加重其偿付压力。首先是月供与可支配收入比超过40%,偿付压力处于过重区间,加大违约概率。其次是2017年三季度债务负担率(住户贷款与GDP比)达到44.83%,接近风险区域。

业界普遍认为,尽管就国际比较而言,中国居民部门杠杆率还有较大上升空间,但近两年的迅速飙升,导致风险加大。特别是大量短期的非住房贷款“暗度陈仓”流入房地产,成为住房按揭贷款的新马甲,潜在风险更大。

目前,监管层已充分认识到消费贷、网络小额贷款等变向流入楼市的现象,开始出台各种措施严查,防范房地产泡沫风险。

中国社科院报告建议:弱化甚至放弃房地产业经济支柱地位

中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬作主旨演讲

针对上市风险,社科院报告也提出了相应对策,包括:

促转型,降房价,进而促降房企融资市场信贷高配

一是,弱化甚至放弃房地产业作为国民经济支柱性产业的地位。

二是,实施实业导向和创新导向的定向激励政策,引导金融资源增加对实体经济和创新型产业的配置比重。

三是,建构面向兜底性领域的政策性增信体系,为投放到保障性领域中的商业性金融资源提供增信支持。

加大政策激励力度,提速房贷证券化。

一是“降门槛”。主要包括机构准入和基础资产质量两个门槛要降低。

二是“惠税收”,即加大财税激励力度,降低发行和交易成本提高相关参与者的回报率和积极性。

三是“育市场”,即培育和发展资产证券化二级市场,增强住房抵押贷款证券化产品在二级市场上的流动性、可交易性,帮助相关投资者进行有效的流动性管理和风险管理。

降房贷,优结构。即降低房贷在各项贷款中的权重,优化住户信贷结构。

首先是有效降低按揭贷款在各项贷款中的权重。监管层面可以设立按揭贷款权重的上限门槛,比如过渡期三年后,银行按揭贷款余额在各项贷款余额中的权重必须降到15%以下。

其次是借助于税收优惠、利息优惠等激励政策,促使金融机构住户贷款更多流向消费领域,而不是流入或变相流入房地产领域。

三是按从严处罚的原则,对所谓首付贷、名义上是消费贷实际上是抵押贷等违规贷款,实行双主体处罚,即对相关金融机构和个人都从严处罚。

结合社科院报告,地产锐观察有以下几点提示:

房企资金链断裂或债务违约风险会不会明显增多?

房地产将近20年的霸主支柱地位,会被取代吗?

资产证券化大潮,会不会为房地产发展注入新活力?

大房企转型“动真格”,会激活哪些细分领域?

购房者是不是“年底不买房,一年又白忙”?

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